香港楼市背后的资本局：聪明钱的隐秘游戏

大家好，我是老姚。最近听说香港楼市爆了，内地买家豪掷616亿港元买房，这香港楼市“撤辣”两年后，迎来了爆发式增长。你是不是也和我一样，好奇这又是啥没注意到的风口？

但你以为这只是楼市要好起来了？不，这背后是跨境资金在玩新花样。从香港楼市政策“撤辣”开始，楼价指数就已经开始反弹了。目前内地买家占二手房成交量大概27%，但来自内地的资金占成交资金比例超过45%。那些三天就决定过亿豪宅的新闻，当个标题党看看就行，但资金占比这么高，证明真的有大量资金开始流入香港楼市。

事出反常必有妖。现在圈子里流行一种玩法：用内地的钱加杠杆，然后把房子租给内地人。这就把之前在香港进行固定投资的生意，变成了一个金融局，相当于羊毛出在羊身上，最后有人来买单。

这逻辑是怎么来的呢？内地的钱，指的是境内低息的人民币资金池。这几年为了刺激经济，LPR持续走低，境内的经营贷、消费贷，甚至企业信用贷，利率都卷到2 - 3个点左右了。在这样的宏观背景下，就出现了类似之前对某些跨境资金通道抄家性处罚的情况，其实资金早在前两年就开始有反应了。

之前有人通过内地的经营贷、供应链金融，甚至消费贷，以极低的成本把资金套出来，然后通过一些通道把资金转移到香港，或者直接把这笔低息资金作为首付，在香港的金融机构办理按揭。买下香港优质地段能出租的房子，就把低息的人民币负债，转化成了挂钩美元的港元优质固定资产。

最有意思的是，接盘还提供稳定现金流的，刚好又是从内地通过高才优才计划进入香港的那群人。用内地的钱加杠杆，最后还是在收割内地来的人。你可能会觉得，上亿资金买房才拿3 - 4个点的收益，成本太高，有钱人怎么会把上亿资金砸在钢筋水泥里吃低息？

但你想，房产全款在香港确权后，可以抵押给香港的银行，申请外币抵押贷款。套出来的外汇资金，再通过结构化设计，无缝流入到流动性更强、收益率更高的高评级美元债，或者海外家族信托，甚至全球股权并购中，那里才有大几十个点的收益。你说这是纳斯达克的大几十个点多，还是A股的大几十个点多？

本质上，他们是用人民币的低息做防守，跨境入港杠杆购房，换成港元资产确权，再把房产抵押套外币，投入到高成长的美元海外资产中，进行了地域制度性和全球化的套利。虽然境外融资成本也不高，这样一搭配就刚好了。

在整体宏观环境下，香港楼市政策“撤辣”，加上高才优才带来的人口流入和租金回报，平衡和对冲了之前的风险，这才叫做资金套利。

我们普通人喜欢看哪里涨了就觉得是机会，其实是在承担固定风险去赚不确定的利润。而聪明人看的是哪里有空间，赚取固定利润，承担可有可无的风险，就算风险发生，也只是赚多赚少的问题。

多看看我的视频，点个关注别掉队，遇到什么信息差，我再和你说。