开盘3.5万抢着买，如今1.6万没人要，黄埔中央城发生了什么？

黄埔中央城最新成交的一套129平的四房，成交价208万。

单价1.6万一平。

这套房是2023年建成的次新房，业主大概率是2020年或2021年入手的。

那时候黄埔中央城什么行情？

2020年6月，黄埔中央城首次开盘，推出建面约91-130平的三至四房户型，均价3.2-3.8万一平。

首推A1和J1、J2、J3四栋，推货近600套，最低价3万元一平，最高3.2万。

位置最差的A1栋，北面挨马路，南面挨寺庙，吹风价2.8-3.1万，实际开盘卖到了3万起。

位置好点的J2、J3栋，原本吹风价3.1-3.4万，开盘当天直接卖到3.3-3.5万。

那场面，跟不要钱似的。

到了2021年，热度更高，在售均价3.6万一平起，带装修。

你想想，130平的四房，按3.5万一平的均价算，总价大约455万。

首付三成136万，贷款319万，三十年等额本息。

四年后的今天，同样户型只卖208万。

光房价就亏了247万。

加上四年利息，接近三百万打水漂了。

首付亏没了，还倒欠银行一屁股债。

那为什么黄埔中央城跌成这样？

这楼盘本身就是个巨无霸。

总建面270万平方米，分六期开发，总户数约2.5万户。

2.5万户什么概念？

一个小区顶别人半个县城的人口。

未来十年都在卖新房。

投资客想跑的时候发现，隔壁邻居在挂，再隔壁也在挂。

大家一起降价，谁也跑不掉。

而且黄埔中央城是火村旧改项目，由融资区和复建区组成。

旧改项目天然就有大量低价房源在市面上流通。

地段方面，离地铁6号线香雪站大约2公里，日常要靠公交或小单车接驳。

规划中的地铁23号线火村站，通车遥遥无期。

还有一个很多人都不知道的硬伤。

项目西南侧有个骨灰园，2007年就建好了。

A1栋西南向低楼层户型可以直接对望，从主卧推窗就能看到骨灰园进门大院。

销售说有些顾客忌讳，可以选择高楼层避开。

但那个骨灰园不会搬走。

有些人不在乎，有些人在乎得要命。

但不管在不在乎，这都是砍价时买家手里的一张牌。