花果园311栋楼还在，房价却回不去了，当年抢着买的人现在急着卖

贵阳花果园这一片地方，在2012年以前还只是城中村和荒地，后来政府推动棚改货币化政策，开发商利用银行贷款大量投入资金，就在同一块地上建起了311栋超高层住宅楼，总投资超过一千亿元，搬进去居住的人数接近50万，比很多地级市的人口还多，地铁3号线特意在那里设了三个站点，其中花果园站面积达到7.4万平方米，是贵州最大的地铁站，医院、学校、商场和夜市都齐全，基本上不用走出小区就能满足日常生活需求，它不是那种普通住宅区，更像一个能够自己运转的小型城市。



从2016年起，全国房价开始上涨，贵州又赶上棚改政策带来的机会，花果园的房价从每平方米3100元一路涨到2020年8月的14131元，买一套一百平米的房子，八年里赚上一百万很常见，那时候大家都说，在贵阳买房，闭着眼睛选花果园就行，拆迁户拿着补偿款来买，外地人听说价格低也跑来抢购，刚毕业的年轻人咬牙上车，这三类人撑起了整个市场。



但从2020年起价格就没再上去过，到2026年4月均价降到每平米6600元，比最高点少了快四成，这算不上整体崩盘，而是明显分化了，房子实在太多，311栋楼推出超过12万套房源，光是二手房挂牌就长期保持在七千套以上，占了贵阳全市近两成，密度也太高，楼和楼挨得很近，低楼层采光不好，高楼层噪音又大，物业费收不上来，维修也越来越难，再加上政策变了，棚改货币化一停，本地人想换房都往观山湖或高新区跑，花果园渐渐变成大家先凑合住几年的地方，租也租不出去，外来人口减少，租金回报率从3.5%掉到2%以下，靠租客还贷的路子走不通了，还有几栋楼出过高空坠物或群租扰民的事，消息一上网，整栋楼的价格三年都没动过。



现在来看，房价明显分成了三个档次，好一点的房子靠近地铁，房龄比较新，户型也小，物业还可以，能卖到每平米八千到九千元，普通楼栋的价格在六千到七千元之间，成交情况还行，但没人愿意再加价了，最差的是那些高楼层、临着主干道、户型老旧、口碑不好的房子，有的已经跌破了2012年的开盘价，挂了一年都没人点开链接看，有位业主告诉我，他在2021年挂了110万，去年底降到75万也没人理，这个月咬牙挂60万，他说这相当于白住了五年，还倒贴了三十万。



花果园的现状不是某个人造成的，它是政府、开发商和银行共同推动的典型例子，十年前靠着人口增长、政策刺激和金融放水，硬是堆起了一座垂直城市，可现在人来得慢了，贷款收紧了，大家开始在意住得舒不舒服，这311栋楼反而成了负担，因为体量太大，调整起来特别费劲，以前人们觉得有房子就行，现在发现住得舒服才值钱，有人还在等市场反弹，但更多人已经悄悄挂低价，打算换个地方住了。

我路过花果园，下午三点看到很多楼的阳台晾着衣服，窗户关得严实，电梯口贴着“急售”的纸条，楼下便利店老板说起看房的人，八成是来问能不能租，买房子的人少多了。