村集体。“祖传”只是历史延续的说法，宅基地的所有权绝不归个人。无论这块地传了多少代，法律上的“主人”始终是村农民集体。

权属真相：地是集体的，你只有“门票”

- 所有权（归集体）：这是 《宪法》和 《土地管理法》的底线。土地属于村集体所有，村民绝对不能私下买卖宅基地所有权，也不能将其作为私有遗产继承。
- 使用权（归你）：你家拥有的其实是宅基地使用权。这相当于村集体给你的“长期居住门票”，让你在上面盖房、居住。所谓的“祖传”，传的也是这张“门票”的资格。

“祖传”二字的实际含义

1. 继承的是房，不是地：根据“房地一体”原则，子女继承的是宅基地上的房屋所有权。因为房子是你的私产，所以宅基地使用权会随房子一并转移给你使用，但土地所有权依然牢牢掌握在集体手中。
2. 资格有门槛：即使宅基地是祖辈留下的，你也必须是本集体经济组织成员（通常即本村村民）才能合法享有完整的翻建、居住权益。若户口已迁出，继承后通常只能维修加固，不能推倒重建。

苏州本地注意

苏州经济发达，宅基地价值高，权属意识要更强：

- 确权凭证：重点看《农村宅基地使用权证》或新版《不动产权证书》，上面明确记载“使用权人”是你，“所有权人”是村集体。
- 红线勿碰：严禁将“祖传宅基地”当作私有财产卖给城里人，此类合同无效且风险极高。

一句话总结：宅基地是集体的，你只有使用权；“祖传”传的是资格和地上的房子，而非土地本身。