这就是借名买房的惨痛代价！

据悉，李佳（化名）在2017的时候买了位于杭州萧山区的一套房子，不过是登记在朋友及朋友妻子的名下。关系为何如此复杂，最初还是李佳征信有问题惹的祸端。

2017年，李佳想买房，可是征信有问题，办不下贷款，于是找到他非常要好的朋友，希望能用朋友的名义来买房，一分钱都不用朋友掏，仅是借名而已。

朋友觉着买了房在自己名下，没什么风险索性就答应了。李佳和朋友及朋友的妻子签订了《房产代持合同》，并将房款付给朋友，由朋友向开发商付款。

两年后，房屋顺利交付，房产证也很快办了下来，但还不能过户到李佳的名下，原因也很特殊，房屋所涉及的土地有问题，得等到10年的限售期满之后也可以。


这对于李佳来说也没什么，不影响对房屋的使用，朋友又信的住，无非就是名义而已，也没当回事。

可是不巧的是，到了2024年，受经济影响，朋友对外欠了很大一笔债务，都被起诉到了法院，下了判决。

由于朋友没有钱还账，法院便要执行他名下属于李佳的房子，这下李佳可以急了眼。

李佳赶紧提供之前与朋友签订的《房产代持合同》、房款支付凭证等，提起执行异议，但法院只认房本登记的名字，仍要强制执行。

如果执行顺利的话，李佳的房子将被拍卖，拍卖所得款项优先用于相关税费、银行贷款以及朋友的债务，如有还有剩余，才能归还给李佳。

这么一来，对于李佳来说就意味着，人财两空！

既然钱是李佳出的，也有与朋友之间的《房产代持合同》，可是为何他不是房屋的所有权人呢？

《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。”

房产证是证明物权归属的最强证据。在法律上，这套房屋的唯一合法所有权人就是登记簿上记载的朋友及其妻子。

因此，当朋友成为被执行人时，法院有权依法查封、拍卖其名下的所有财产，包括这套名义上属于他、实际上由李佳出资的房屋。这是为了保护不特定第三人的信赖利益和市场交易安全。

《房产代持合同》是否必然无效呢？

《民法典》第四百六十五条规定：“依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。”

李佳与朋友签订的《房产代持合同》是有效的，但这只是一个债权合同。它只在李佳和朋友之间产生法律约束力，即朋友有义务在条件允许时将房屋过户给李佳。

但这份合同不能对抗登记产生的物权效力，更不能对抗基于这个物权产生的法院强制执行。

也就是说在面对第三人基于物权依法拍卖房子的时候，《房产代持合同》是没有用的！《房产代持合同》的用处是李佳可以据此要求朋友返还支付的房款！

但这已经没有什么意义了。

看了这样的案例，还敢借名买房吗？